Тестовые задания по дисциплине 33 12. Вопросы к экзамену (зачету)



жүктеу 5.01 Kb.
Pdf просмотр
бет9/24
Дата05.03.2017
өлшемі5.01 Kb.
1   ...   5   6   7   8   9   10   11   12   ...   24
часть его движущего механизма. Роль оценщика в том, чтобы в одних случаях дать совет 
клиенту, какую сумму денег может принести его недвижимость, если ее продать. В ряде 
других  случаев,  не  связанных  с  намерениями  продать  недвижимость,  работа  оценщика 
необходима, например, для оценки стоимости имущества в качестве долевого взноса при 
учреждении  компании  или  совместного  предприятия.  В  силу  разнообразия  условий 
сделки,  определенных  субъективных  факторов  четко  и  однозначно  установить  степень 
точности оценки недвижимости невозможно и оперативно проверить ее на рынке нельзя. 
Оценщик  в  процессе  поисков  и  определения  стоимости  недвижимости  собирает 
сведения  о  ценах  на  рынке.  Заметим,  что  это  значительно  более  сложная  проблема, 
нежели  собрать  информацию  о  стоимости  акций  или  государственных  ценных  бумаг  на 
фондовой бирже. На рынке недвижимости не существует некоего единого места торговых 
операций,  и  они  происходят  постоянно  по  всем  регионам.  Что  же  касается 
государственных  ценных  бумаг  и  акций,  то  в  огромном  множестве  осуществляемых 
сделок с ними в качестве предмета купли-продажи выступают идентичные товары; таким 
образом, статистических данных для других подобных операций более чем достаточно. 

 
150 
Возвращаясь  к  недвижимости,  укажем  на  тот  факт,  что  каждый  ее  объект 
практически  уникален;  его  характеристики,  особенно  местонахождение,  подтверждают, 
что  другой  точно  такой  же  собственности  нет.  И  разница  неизбежно  отражается  в 
возможных поправках к цене, если речь заходит о стоимости сходной, но все же другой 
недвижимости; а это уже вопрос скорее индивидуального мастерства и опыта оценщика, 
чем раз и навсегда четко выверенного алгоритма. Учитывая это, разные оценщики чаще 
выскажут  разные  взгляды  на  оценку  рыночной  стоимости  одного  и  того  же  объекта 
недвижимости. 
Наверняка неизбежны и расхождения во мнениях оценщиков, которые представляют 
покупателя  и  продавца,  налогоплательщика  и  властные  структуры,  собственника  и 
арендатора. Отсутствие монополии (прежде всего государственной) и сформированные в 
процессах  развития  рыночных  отношений  механизмы  позволяют  подвергнуть  точку 
зрения  каждой  стороны  испытанию  через  взаимные  обсуждения  при  подготовке  и 
согласовании  условий  сделки,  а  также  арбитража,  пока  не  выявится  цена,  с  которой,  в 
конечном счете, согласятся все участники сделки. 
Существует  некоторый  перечень  практических  положений-требований,  следовать 
которым обязаны британские оценщики всех специализаций. 
1  .        Руководство  по  оценке  обязательно  к  применению  при  любых  оценках,  за 
некоторыми исключениями. 
Эти  исключения  составляют:  общеправовая  деятельность,  арбитраж,  вопросы 
налогообложения и компенсаций, деятельность агентств по продаже недвижимости. 
2 .       Оценщики обязаны понимать требования клиента. 
Это означает обязательность дискуссии с клиентом, с тем чтобы были понятны все 
его  запросы.  Факт  такого  обсуждения  должен  быть  подтвержден  письменно,  равно  как 
должны  быть  сформулированы  на  бумаге  и  условия  найма  оценщика  клиентом. 
Существуют стандартные условия такого рода. 
3.          Оценки,  выполняемые  с  определенной  целью,  должны  строиться  на 
определенной основе. 
Например,  оценка  финансовой  отчетности  какой-либо  компании  производится  на 
основе ее рыночной стоимости. В Руководстве по оценке определена база для  подобной 
оценки. 
4.          Определенные  базисы  для  оценки  должны  применяться  только  для  тех 
случаев,  которые  предусмотрены  соответствующими  практическими  положениями 
Руководства по оценке. 
В стандартах оценки Великобритании, в частности, установлено 13 базисов оценок. 
Среди  них  первенствующая  роль  принадлежит  оценке  на  базе  рыночной  стоимости 
объекта  недвижимости.  Кроме  того,  существуют  оценки  на  базе  различных  вариаций 
рыночной  стоимости  (например  с  сохранением  существующего  направления 
использования),  различных  вариаций  стоимости  замещения,  на  базе  реализационной 
стоимости (типа распродажи) и др. 
5.        Ограничения, накладываемые на оценщиков. 
Оценщики  обязаны  браться  лишь  за  такие  оценки,  в  которых  они  компетентны. 
Компетенция оценщика включает знание конкретного вида собственности и рынка, где ее 
можно  найти,  а  также  подразумевает,  что  оценщик  неукоснительно  придерживается 
требований  закона  и  иных  нормативных  актов.  Оценщик  вправе  пользоваться  помощью 
соответствующих экспертов, включая и других оценщиков. 
6.         Инспекции,  осмотры  и  исследования  должны  быть  адекватными  и 
проводиться до полной ясности вопроса. 
В  ряде  случаев  полный  осмотр  здания  не  требуется,  однако  состояние  прав  на 
собственность  должно  быть  исследовано  очень  тщательно.  В  равной  степени  должны 
быть  наведены  точные  справки  на  предмет  возможных  планов  городских  властей  в 
отношении объекта и соответствия предполагаемой сделки всем требованиям закона. 

 
151 
7.         Минимальные требования к содержанию отчетов оценщиков. 
Заглавием  такого  документа  может  быть  лишь  "Отчет  об  оценке"  либо 
"Свидетельство  об  оценке".  Озаглавливать  документ  "Сертификат  стоимости"  (как 
юридически  доказательный  документ)  запрещается.  Содержание  документа  включает 
адрес  собственности,  имя  клиента,  дату  инспекции  и  оценки.  В  нем  присутствует  также 
описание  объекта  собственности,  наличие  строительных  работ,  потребность  в  ремонте, 
имеющиеся удобства, расположение готовых построек и строительных площадок, а также 
степень загрязненности территории собственности. Отчет печатается только для клиента. 
Стандарты  оценивания  впервые  были  сформулированы  достаточно  недавно  —  в  1970-е 
гг., когда британский рынок недвижимости переживал бум, приведший к быстрому росту 
цен на недвижимость, за которым последовал резкий спад. Вопрос о качестве оценок был 
поднят  теми,  кто  приобрел  недвижимость  в  собственность  или  взял  ее  в  аренду, 
основываясь  на  оценках,  сделанных  в  период  бума,  а  затем  оказался  перед  фактом,  что 
стоимость  их  собственности  упала  до  более  низких  значений.  В  1971  г.  Королевское 
общество сертифицированных специалистов по недвижимости сформировало Комитет по 
стандартам  оценки  имущества  и  опубликовало  краткое  руководство  по  оценке  объектов 
собственности. За этим последовал выпуск в 1976 г. «Красной книги» в которую в 1981 и 
1990 гг. вносились поправки и добавления. В 1980 г. была опубликована  «Белая книга», 
охватившая  вопросы,  не  затронутые  в  «Красной  книге».  В  1996  г.  обе  книги  были 
скомпонованы воедино, образовав единое «Руководство по оценкам», которое постоянно 
продолжает  совершенствоваться.  Руководство  содержит  целый  ряд  практических 
положений,  обязательных  для  оценщиков,  оперирующих  каждый  в  своей  области, 
например  занимающихся  оценкой  земель,  содержащих  полезные  ископаемые,  или 
пенсионных фондов, или финансовых отделов компаний. 
Применение  британскими  оценщиками  в  своей  работе  Руководства  по  оценке 
обязательно.  Оценщик  вправе  отступать  от  него  только  в  исключительных,  особых 
обстоятельствах, когда следование ему неуместно или непрактично. И все же это должна 
быть действительно экстраординарная ситуация, поскольку если RICS не убедят причины 
отхода  оценщика  от  положений  Руководства,  он  подлежит  дисциплинарным  санкциям. 
Результатом  их  может  стать  исключение  данного  оценщика  из  членов  Королевского 
общества.  В  свою  очередь,  когда  оценщика  привлекают  к  суду  за  ошибки,  ему  легче 
организовать свою защиту в тех случаях, когда он придерживался Руководства, чем в тех 
случаях,  когда  он  по  каким-то  причинам  от  него  отклонился.  Отход  от  положений 
Руководства по оценке может сопровождаться и нарушением условий профессионального 
страхования,  а  это  чревато  потерей  страхового  возмещения.  Таким  образом,  оценщикам 
— членам RICS, пренебрегшим Руководством, грозят весьма серьезные неприятности. 
Тем не менее некоторые клиенты, не удовлетворенные названным Руководством по 
оценке в его нынешнем виде, заказывают произвести оценку своей собственности на иной 
основе.  При  этом  использование  собственником  полученной  таким  образом  оценки 
возможно только для его "внутреннего потребления" и невозможно для предоставления в 
арбитражные органы и для официальных публикаций. 
2.3  Сравнительный  анализ  международных  и  российских  стандартов  оценочной 
деятельности. 
Для  более  логичного  и  полного  аналитического  сопоставления    положениям  зарубежных 
стандартов  ставится  в  соответствие  информация  из  следующей  совокупности  российских 
документов: 
•   положения  ФЗО  —  Федерального  закона  об  оценочной  деятельности  в  Российской 
Федерации (1998 г.); 
•   положения  других  законодательных  и  нормативных  документов  (1990—1999  гг.), 
затрагивающих отдельные аспекты оценки недвижимости; 
•   положения  профессиональных  стандартов  оценки  по  материалам  ранее  (до  1998  г.) 
действовавших  ГОСТов  и  стандартов  РОО  (которые,  в  общем-то,  являются  и  наиболее 
    

 
152 
реальными  прообразами  обновляемой  в  настоящее  время  системы  отечественных  стандартов 
оценочной деятельности). 
Отметим также, что поскольку Европейские стандарты TEGoVA разрабатывались в тесной 
взаимосвязи  с  Международными  стандартами  ISVC,  то  многие  положения  обоих  документов 
идентичны  (в  этих  случаях  в  табл.  2.2  дается  ссылка  на  табл.  2.1).  Кроме  того,  в  графе 
"Положение  международных  стандартов"  указаны  обе  версии  названий  стандартов  и 
приложений (до и после 2000 г.). 
Проводя  сравнительный  анализ  Международных  и  Европейских  стандартов  и  основных 
отечественных  документов,  регулирующих  оценочную  деятельность  в  Российской  Федерации, 
следует  также  обратить  внимание  на  ряд  исключительно  полезных  (уже  для  национальных 
систем  стандартов)  положений  и  рекомендаций  "Красной  книги"  оценщиков  Королевского  об-
щества  RICS  Великобритании.  Это  тем  более  логично  и  в  том  плане,  что  методологически  и 
практически Европейские стандарты оценки TEGoVA формировались во многом на базе струк-
туры  "Красной  книги"  и  опыта  британских  оценщиков  как  наиболее  авторитетного  и 
многолетнего отряда европейских специалистов в данной области. 
Методологически  наиболее  важными  выводами  при  сравнительном  рассмотрении 
структуры  и  состава  стандартов  IVSC,  TEGoVA  и  британской  "Красной  книги"  будут 
следующие: 
1)при  всей  концептуальной  общности  международно  признанных  подходов  и  принципов, 
рекомендуемых методов, моделей и процедур оценки (что в целом характерно и для российской 
системы) стандарты оценки могут иметь определенные различия; 
2)эти различия, не затрагивая главных положений всеобще признанных стандартов оценки, 
в  основном  определяются  достижимой  глубиной  и  детализацией  в  рассмотрении  объектов 
оценки и проводимых с ними операций; 
3)мера детализации стандартов и ее направленность определяются реально существующей 
региональной  (национальной)  спецификой  (например,  законодательного  и  социально-
экономического  развития,  сложившейся  ролью  государства  в  регулировании  оценочной 
деятельности), практической востребованностью на рынках недвижимости. 
Все  это  позволяет  с  оптимизмом  продолжать  работу  в  направлении  развития  российской 
системы  стандартов  оценочной  деятельности,  которая,  с  одной  стороны,  обеспечивает  все  не-
обходимые аспекты социально-экономических реформ и активного роста отечественного рынка 
недвижимости, а с другой — гармонирует со стандартами мирового сообщества и обеспечивает 
результативное продвижение в общем направлении глобализации бизнеса. 
В табл. 2.1 и 2.2 использованы следующие сокращения: 
ФЗО — Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"; 
НК1 — Налоговый кодекс Российской Федерации, часть первая; 
БУ — Федеральный закон "О бухгалтерском учете"; 
ФЗИ — Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; 
ФЗП  —  Федеральный  закон  "О  приватизации  государственного  имущества  и  об  основах 
приватизации муниципального имущества"; 
ПЖ — Федеральный закон "О приватизации жилья"; 
ФЗБ — Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)"; 
ГКРФ — Гражданский кодекс Российской Федерации; 
ИГН  —  Инструкции  Госналогслужбы  России  №  33  и  №  38  (налоги  на  имущество 
предприятий и иностранных юридических лиц); 
ВСН  —  Ведомственные  строительные  нормы  "Техническая  инвентаризация  и  оценка 
физического износа жилых зданий" ВСН 53-86(р); 
СНиП — Строительные нормы и правила (сметные расчеты и др.); 
ГС — ГОСТы (в области оценки), принятые до ФЗО; 
СТО — Стандарты Российского общества оценщиков (РОО); 
МР — Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. 
Официальное издание (М., 2000); 

 
153 
ЗМ/ЗП — региональные законы (Москвы/Петербурга), в том числе: 
"Об основах платного землепользования в Москве" (№34,1997), 
"О государственной поддержке инвестиций в Санкт-Петербурге" (№185-36, 1998). 
Таблица  2.1.  Сопоставление  Международных  стандартов  (IVSC)  с  системой  отечественной 
документации, связанной с оценкой  
Положения 
Между-
народных стандартов 
ФЗО 
Другие  законы  и 
правовые акты 
Стандарты  РОО 
и другие 
Примечания 
1. Введение — МСО и 
комитет,  —  состав  и 
формат стандартов 
  
  
СТО 
10-02-95 
СТО 10-01-95 — 
декларация 
и 
система  норма-
тивных 
документов 
РОО подобны 
  
2. 
Концепции 
и 
принципы оценки 
Формирует 
близкие 
концепции, 
принципы 
оценки,  см.  ст. 
2—11, 
14—17, 
20—24.  Больший 
акцент 
на 
госимущество; 
нет  ссылок  о 
соответствии 
иным стандартам 
Другие 
законы 
включают 
принципы 
и 
методы  оценки 
только 
в 
контексте  своих 
главных  целей, 
т.е.  оценку  как 
подчиненные 
принципы 
СТО 
20-01-96 
имеет  то  же 
название 
и 
подобное 
содержание. 
СТО 
21-01-95 
дополняет 
данными 
о 
стандартах 
профес-
сиональной 
оценочной 
деятельности. 
ГС 
содержал 
подобные 
термины 
В 
российской 
документации  не 
находит 
такого 
распространения, 
как 
в 
Международных, 
принцип 
наилучшего 
использования.  В 
проектах 
российских 
концепций 
по 
эффективному 
управлению 
значительное 
внимание 
уделяется  оценке 
госсобственности 
IVS1 
Рыночная 
стоимость как базис 
оценки 
Ст.  3  и  7  дают 
такое 
же 
определение 
и 
указывают  на  ту 
же ведущую роль 
рыночной оценки 
Многие законы и 
правовые 
акты 
указывают 
на 
важное  значение 
рыночной 
оценки 
СТО 
20-02-96 
имеет  то  же 
название 
и 
подобное 
содержание.  ГС 
содержал 
подобные 
термины 
  
IVS2  Базисы  оценки 
иные,  чем  рыночная 
стоимость 
Ст.  7  дает  воз-
можность 
применять 
другие 
базисы 
(по  договору  или 
правовому акту) 
Ст. 

ФЗП 
передает  право 
устанавливать 
базу 
оценки 
Программе 
приватизации. 
Ст. 

ПЖ 
устанавливает 
бесплатную 
приватизацию 
жилья.  Ст.  11 
БУ:  три  базы 
СТО 
20-03-96 
имеет  то  же 
название 
и 
подобное 
содержание 
(правила 
оценки, об иных 
базисах  оценки, 
чем 
рыночная 
стоимость 
и 
др.). 
ГС 
— 
термины  неры-
В  нормативных 
документах 
ведомств 
могут 
существовать 
свои  начисления 
амортизации 
и 
т.д.  Существуют 
региональные 
нормы 
нерыночной 
оценки  платы  за 
землю  —  ЗМ, 

 
154 
оценки;  две  — 
иные, 
чем 
рыночная 
стоимость 
ночных  оценок. 
СНиП,  ВСН  -
сметные 
расчеты, 
техническая 
инвентаризация, 
оценка 
физического 
износа 
льготных  ставок 
аренды 
муниципальной 
недвижимости, 
нерыночного  наз-
начения 
стартовых  цен  на 
аукционах и др. 
IVA1  (IVS3)  Оценка 
для 
финансовой 
отчетности 
(для 
финансовых и связан-
ных  с  ними  доку-
ментов) 
Ст.  6  дает  право 
применять 
результаты 
оценки 
для 
коррекции 
бухгалтерских  и 
других 
финансовых 
документов 
Ст.  11,12  БУ  —
оценка 
и 
инвентаризация 
для бухучета. Ст. 
14, 15, 17, 31, 53, 
54, 
89 
НК1 
используют 
оценку.  ИГН.п. 
3.7 
и 
3.8-об 
оценке  и  налоге 
на имущество 
СТО 
20-04-96 
имеет  имеет  то 
же  название  и 
подобное 
содержание: 
оценка 
для 
финансовых  и 
связанных 
с 
ними 
документов 
Необходимо 
подчеркнуть 
базовую 
роль 
информации 
бухгалтерского 
учета 
и 
отчетности 
IVA2  (ISV4)  Оценка 
для 
кредитных 
операций 
(ипотеки, 
залога  и  других  схем 
кредитования) 
Ст.  8  обязывает 
оценивать: 
госсобственность 
для 
залога 
и 
займов,  частную 
собственность 
при 
спорах 
сторон 
Ст.  9,  54,  67,  70 
ФЗИ  —  правила 
оценки 
для 
залога  (земель, 
предприятий). 
Ст.  73,  77  НК1 
— об оценке при 
залоге для гаран-
тии 
налоговых 
платежей 
СТО 
20-05-96 
имеет  то  же 
название 
и 
содержание  — 
об  оценке  для 
ипотеки (залога) 
и 
других 
кредитых схем 
Финансовые 
институты, 
занимающиеся 
кредитованием, 
как 
правило, 
имеют 
свои 
схемы 
оценки 
предмета залога 
GN5(APG1) 
Оценка 
действующего 
предприятия 
Ст. 8 затрагивает 
этот 
вопрос 
только 
в 
контексте 
обя-
зательной 
оценки 
Только 
самые 
общие  аспекты  в 
ФЗП  и  ГКРФ  (о 
продаже 
предприятия) 
СТО  24-01-96 
имеет  подобное 
название 
и 
близко 
по 
содержанию 
Оценка 
действующего 
предприятия  — 
одна  из  наиболее 
актуальных 
проблем 
  
государственно
й 
и 
муниципальной 
собственности 
  
  
Близкие  вопросы 
оценки  решаются 
в 
инвестиционном 
проектировании, 
инвестиционных 
конкурсах, 
при 
слиянии,  санации 
и  банкротстве  и 
т.д. 
GN7 
(APG2) 
Проблема  опасных  и 
токсичных 
материалов в оценке 
К  сожалению,  вопросы  оценки 
стоимостного  влияния  токсичных 
и 
опасных 
веществ 
в 
законодательстве 
не 
имеют 
целевого 
отражения, 
не 
стимулируют 
формирование 
СТО 
25-01-96 
касается 
вопросов  учета 
экологических 
тора факторов 
NB: учет в оценке 
недвижимости 
фак-опасных 
и 
токсичных 
материалов 
сегодня 

 
155 
нормативной базы такой оценки 
практически 
не 
производится. 
Это 
очень 
актуально 
для 
работы 
оценщиков 
GN3  (APG3)  Оценка 
заводов,  машин  и 
оборудования 
Ст. 

называет 
предприятия 
в 
числе 
объектов 
оценки 
Ст. 
14 
НК1 
относит 
налообложение 
имущества 
предприятий  на 
уровень 
регионов 
СТО 
22-01-96 
имеет  то  же 
название 
и 
подобное  содер-
жание 
Существуют 
регулярные 
нормативные 
процедуры 
переоценки 
основных  фондов 
(по 
алгоритму 
корректирующих 
коэффициентов) 
  
Таблица  2.2.  Сопоставление  Европейских  стандартов  (TEGoVA)  с  отечественной 
документацией, связанной с оценкой 
  
Положения  Евро-
пейских стандартов 
ФЗО 
Другие  законы 
и 
правовые 
акты 
Стандарты 
РОО и другие 
Примечания 
1. Введение 
Аналогично стандартам ISVC 
2. 
Вопросы 
соответствий: 

ISVC; 
— 
актам  ЕС;  — 
отклонения от 
стандартов 
Нет 
ссылок 
на 
связи  с  между-
народными 
или 
иными стандартами 
оценки. Ст. 22 дает 
такую  возможность 
саморегулирующи
м организациям 
Проблема 
соответствий  — 
ключевая 
для 
оценок 
в 
бухучете, 
налогах, 
приватизации  и 
инвестициях, 
выкупе, залоге и 
др. 
РОО  —  член 
TEGoVA, 
это 
дает  гарантии 
связности 
стандартов 
оценки  РОО  с 
Международ-
ными 
и 
Европейскими 
стандартами 
Проблема 
соответствий  — 
ключевая 
при 
решении вопросов 
интеграции 
в 
мировое 
сообщество, 
и 
процессы  глоба-
лизации  бизнеса 
на 
рынках 
недвижимости 
3. 
Оценщик: 
аккредитация  и  при-
знание, 
квалификация, 
отношения 
с 
клиентом 
и 
аудитором, договор 
Ст.  4,  14-17,  21,  24: 
субъекты 
оценки, 
права,  обязанности, 
независимость 
оценщика,  страхов-
ка, 
образование, 
лицензии, договор 
Минтруда 
России 
включает 
оценщиков 
в 
список 
профессий, 
определяет 
предмет 
деятельности, 
обязанности 
квалификацию 
Подобные 
материалы  есть 
в:  СТО  21-01-
95-стандарты 
профессии, 
СТО  20-06-96 
—  виды  работ, 
СТО  27-01-95-
кодекс 
этики 
РОО 
Очень  актуальна 
проблема 
взаимного 
признания 
в 
высшем 
профессионально
м 
образовании, 
международной 
аккредитации 
оценщиков. Есть и 
проблема 
внутреннего  при-
знания  —  между 
регионами России 

 
156 
4. Базисы оценки: 
— 
принципы 
и 
отчетность; 
—  цели  и  типовые 
базисы; 
— 
рыночная 
и 
нерыночная 
стоимости; 
— 
рыночная 
стоимость 
при  существующем 
и 
альтернативном 
использовании; 
— отрицательная 
стоимость 
В целом формирует 
принципы 
оценочной 
деятельности; 
доклад  об  оценке  и 
контракт  —  в  ст. 
10—13; ст. 3,7, 
11,  12:  рыночная  и 
другие 
оценки, 
статус, 
достоверность 
и 
арбитраж 
В 
других 
законах 
принципы 
и 
результаты 
оценки 
носят 
характер, 
подчиненный 
целям 
и 
предмету  этих 
актов. 
Актуально 
соотнести 
функции 
оценщика 
и 
аудитора 
СТО  20-01-96  - 
подобные 
принципы, 
СТО  20-02-96  - 
подобные 
определения 
базисов оценки 
Отрицательная 
стоимость 
как 
термин  и  базис  в 
отечественных 
документах 
не 
используется. 
По-видимому, 
имеет 
смысл 
восполнить 
этот 
пробел,  тем  более, 
что 
аналоги 
отрицательной 
стоимости  часто 
возникают 
при 
оценке 
убыточных 
предприятий 
5. 
Оценка 
специальной 
недвижимости: 
— коммерческая; 
— истощимая 
недвижимость; 
— 
машины 
и 
оборудование; 
— 
имущество 
госсектора (п. 5.04) 
Приоритет  ФЗО  в 
проблеме 
оценки 
госимущества 
близок 
принципу 
TEGoVA  об  особом 
внимании 
имуществу 
госсектора 
(п. 
5.04.10) 
Оценка 
и 
развитие 
бизнеса 
— 
сфера 
для 
активности 
регионов.  
Оценка 
истощимой 
недвижимости 
— 
предмет 
разработки 
отраслевых 
нормативов. 
Оценка 
и 
переоценка 
машин 
и 
оборудования 
— предмет БУ 
Стандарты 
РОО, 
связанные 
с 
оценкой 
коммерческой, 
истощимой 
недвижимости 
(частично), 
машин 
и 
оборудования: 
СТО 24-01-96, 
СТО 23-01-96, 
СТО 23-02-96, 
СТО 22-01-96. 
Стандартов 
оценки 
для 
госсектора нет 
Оценка 
коммерческой 
недвижимости  — 
одна  из  наиболее 
востребованных  в 
отечественном 
консалтинге. 
Оценка 
истощимой 
недвижимости  — 
мало 
разработанная 
область. 
Стандарты  оценки 
для 
госсектора 
целесообразно 
ввести  в  состав 
ГОСТов 
6. 
Специальные 
факторы оценки: 
—  токсичность  и 
вредность; 
— 
поврежденная 
недвижимость; 
— 
незавершенное 
строительство; 
—  неиспользуемое 
оборудование при их 
оценке  вместе  со 
зданием 
Названные  факторы 
не отражены 
В  инструкциях 
по  бухучету  — 
указания 
по 
незавершенному 
строительству 
(по 
объему 
освоенных 
средств).  
О 
других 
факторах 
в 
контексте 
оценки  ничего 
нет 
СТО  25-01-96 
включает 
подобные 
концепции  по 
учету  влияния 
окружающей 
среды 
и 
ее 
отдельных 
элементов 
Безусловно, 
необходимы 
разработки 
стандартов 
и 
правовых 
актов, 
регулирующих 
оценку 
в 
перечисленных 
аспектах, 
особенно 
для 
учета  токсичности 
и 
вредности, 
поврежденного 
имущества 

 
157 
7. 
Оценка 
для 
специальных целей: 
— 
финансовая 
отчетность; 
— 
ипотечное 
кредитование; 
 — 
инвестиции 
(страховые 
компании 
и 
пенсионные 
фонды); 
 — девелоперы;  
— оценка бизнеса;  
— 
совместные 
предприятия;  
—  имущество  в 
разных странах 
Ст. 

выделяет 
специфику 
обязательной 
оценки  в  России,  в 
том  числе  в  целях 
ипотечного 
кредита.  
Ст. 

— 
применение  оценки 
для 
финансовой 
отчетности.  Другие 
из 
названных 
в 
TEGoVA 
целей 
оценки  ФЗО  не 
регулирует 
В 
части 
финансовой 
отчетности, 
ипотеки, 
кредитования  и  оценки  бизнеса 
(действующего  предприятия)— 
см.  соответствующие  разделы 
табл. 2.1(IVA1, IVA2, GN5) 
Безусловно, 
при 
разработке 
и 
развитии  системы 
отечественных 
стандартов 
следует  детализи-
ровать 
специальные  цели 
оценки,  включая 
все  выделяемые  в 
Международных  и 
Европейских  стан-
дартах и специаль-
ные 
цели, 
характерные  для 
условий  Российс-
кой 
Федерации 
(например 
для 
операций 
с 
госсобствен-
ностью) 
Действующие  и 
проекты 
правовых  актов 
по 
страховым 
пенсионным 
фондам 
зарубежной соб-
ственности 
следует 
дополнить 
правилами 
Стандарты 
оценки 
для 
страховых ком-
паний 
и 
пенсионных 
фондов  —  см. 
СТО 21-02-96 
8. 
Нерыночные 
оценки: 
 —  инвестиционная 
стоимость; 
— 
восстановительная  и 
стоимость 
замещения;  
— 
стоимость 
в 
использовании;  
— 
вынужденная 
продажа; 
 — 
производственный 
потенциал 
и 
нематериальные 
активы; 
— прогнозы;  
— 
ретроспектива;  
— ревизии 
Ст.  7  указывает 
только  на  право 
использовать 
оценки, 
другие, 
чем 
рыночная 
стоимость. Детали 
нерыночных 
оценок  не  приве-
дены 
О  правовой  сфере  и  стандартах  применения 
нерыночных  оценок  см.  табл.  2.1.  раздел  IVS2.  Так 
как  стандарты  TEGoVA  более  детализированы, 
чем  IVSC,  необходимо  добавить  следующее:  1) 
условия  применения  и  расчета  нерыночных  оценок 
должны  в  полном  объеме  отражать  таковые  из 
стандартов 
TEGo 
VA 
плюс 
дополнения 
отечественных  условий.  Так,  стоимости  вос-
становительная  и  замещения  уже  широко 
отражены  в  российском  праве  и  практике. 
Аспекты  инвестиционной  стоимости  также 
активно  используются  в  оценках  эффективности 
проектов  и  при  проведении  конкурсов  в  регионах 
(см. МР и 317); 
2)  актуально  восполнить  пробелы  в  части  оценок 
при  вынужденной  продаже  (выкупе),  оценок 
потенциала 
и 
нематериальных 
активов, 
стандартов 
проведения 
прогнозных, 
ретроспективных и ревизуемых оценок 
9. 
Сертификат 
оценки  (отчет):  — 
представление 
результатов; 
— 
публикации 
и 
ответственность 
Ст. 
9-17,18-24 
детально разбирают 
эти вопросы 
В  законах  и 
нормативных 
актах, 
как 
правило, 
указывают 
формат  данных 
об  оценке:  в 
балансе, 
регистре, 
кадастре 
Базы 
данных 
РОО 
имеют 
примеры 
оценочных 
отчетов, 
см. 
сайт 
www.mrsa.ru 
СТО21-01-95-
стандарты 
профессиональ
Имеет 
смысл 
связать 
вопрос 
сертификата 
оценки 
с 
проблемой 
обеспечения 
качества оценки 

 
158 
ной 
деятельности 
10.  Специфика 
законодательств 
отдельных 
стран: 
— 
Германия;  
— Испания;  
— Британия 
В  принципе  было  бы  полезно,  вместе  с  развитием  оценочной 
деятельности  в  Российской  Федерации,  "получить  свой  российский 
параграф " в разделе 10 стандартов TEGoVA 
11. 
Руководящие 
материалы 
и 
приложения: 
— 
термины  и  опреде-
ления; 
ФЗО  и  другие  правовые  акты,  стандарты  РОО  и  нормативные 
документы  имеют  подобную  TEGo  VA  систему  терминов  и 
определений.  Она  —  основа  взаимопонимания  и  сотрудничества  в 
глобальном бизнесе недвижимости 
— 
европейский 
кодекс измерения; — 
европейский  кодекс 
этики;  —  модель 
(пример) 
условий 
договора, 
оценки, 
круга 
рас-
матриваемых 
вопросов 
методов 
оценки,  отчета  о 
результатах оценки 
  
  
Кодекс 
измерения 
имеет 
отраслевые 
аналогии 
со 
строительными  нормами  ВСН  и 
практикой БТИ 
Кодекс  этики 
есть  в  РОО: 
СТО 27-01-95 и 
других  профес-
сиональных 
ассоциациях  — 
например, 
гильдии 
риэлторов  РГР. 
Примеры  отче-
тов 
см.: 
www.mrsa.ru  
Было  бы  полезно 
проблемы 
этики 
хотя 
бы 
упоминать 
в 
правовых 
актах 
(передавая  их  в 
ведение 
саморегулируе-
мых организаций) 
Используя  зарубежный  опыт  Международных  и  Европейских  стандартов,  а  также 
фундаментальный  характер  материалов  "Красной  книги",  было  бы  целесообразно 
активизировать работу по следующим актуальным и еще недостаточно освоенным направлениям 
стандартов (рекомендаций, руководств, ведомственных нормативных положений и правил): 
1)  конфликт интересов (из PS5); 
2)   оценка  недвижимости  в  целях  включения  в  биржевые  проспекты  (из  PS13,  см. 
аналогичные положения TEGoVA); 
3)   оценка  для  ситуаций  поглощения  и  слияния  фирм,  для  схем  расширения  бизнеса, 
совместных предприятий (PS14, PS15, GN18); 
4)  оценка недвижимости для специальных типов организаций — страховых и пенсионных 
фондов и др., трастов, для благотворительных вложений (из PS17—PS20, PSA6, PSA14); 
5)  оценка объектов незавершенного строительства и коммерческого резерва (из PS21); 
6)   методическая  информация  для  разработки  руководств  по  оценке  объектов 
государственной и муниципальной собственности (из PSA13, GN10, GN11); 
7)   руководство  по  анализу  арендных  операций  с  коммерческой  недвижимостью  (из  GN4, 
GNA4); 
8)   оценка  конкретных  типов  коммерческой  недвижимости:  автозаправочных  станций, 
ресторанов и др. (из GN8, GN9); 
9)  регулирование отношений оценщиков и аудиторов (из GN13); 
10)        рекомендации  по  работе  с  памятниками  архитектуры,  культуры  и  истории, 
природоохранными зонами, необычными сооружениями (из GNA2). 
  

 
159 
   
Стандарты  оценки,  обязательные  к  применению  субъектами  оценочной 
деятельности.  
Соответствие терминологии Международным стандартам оценки 2001.     
В связи с принятием Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами 
оценочной деятельности (Постановление Правительства РФ N519 от 6 июля 2001г.) 
(РСО) оценщики задают вопрос о соответствии терминологии используемой в этих 
стандартах  терминологии  новой  редакции  Международных  стандартов  оценки 
2001 (МСО 2001).    
Сравнительная таблица терминов.    
При  составлении  таблицы  использовался  перевод  Международных  стандартов 
оценки  в  редакции  1994г.  (Международный  стандарты  оценки.  Книга1.  Перевод, 
комментарии,  дополнения.,  Москва,  2000)  в  части,  соответствующей 
Международным стандартам оценки 2001.    
  
    
Термин РСО 
Термин МСО 2001 
Примечание 
Рыночная  стоимость  объекта 
оценки  -  наиболее  вероятная 
цена, по которой объект оценки 
может  быть  отчужден  на 
открытом  рынке  в  условиях 
конкуренции,  когда  стороны 
сделки  действуют  разумно, 
располагая  всей  необходимой 
информацией,  а  на  величине 
цены  сделки  не  отражаются 
какие-либо 
чрезвычайные    
обстоятельства.  
Рыночная стоимость (Market 
Value)  –  расчетная  величина 
(денежная  сумма),  за  которую 
состоялся 
бы 
обмен 
собственности 
(объекта 
оценки) на дату оценки между 
заинтересованным 
покупателем 
(желающим 
купить)  и  заинтересованным 
продавцом 
(желающим 
продать) 
в 
результате 
коммерческой  сделки  (сделки 
―на  расстоянии  вытянутой 
руки‖) 
после 
проведения 
надлежащего  маркетинга,  при 
которой  каждая  из  сторон 
действовала 
бы, 
будучи 
хорошо 
осведомленной, 
расчетливо 
и 
без 
принуждения.  (стр.396  IVS 
2001) 
Определения 
МСО 
2001 
и 
РСО 
соответствуют  друг 
другу 
при 
том 
условии, 
что 
мы 
понимаем 
под 
наиболее  вероятной 
ценой 
расчетную 
величину. 
стоимость  объекта  оценки  с 
ограниченным 
рынком 

стоимость 
объекта 
оценки, 
продажа  которого  на  открытом 
рынке  невозможна  или  требует 
дополнительных 
затрат 
по 
сравнению 
с 
затратами, 
необходимыми  для  продажи 
свободно  обращающихся  на 
рынке товаров;  
Имущество  с  ограниченным 
Рынком 
(Limited 
Market 
Property)  Имущество,  которое 
в силу  особых  условий рынка, 
своих 
специфических 
характеристик  или  других 
обстоятельств 
на 
данный 
момент  времени  привлекает 
относительно 
небольшое 
число 
потенциальных 
покупателей. 
Основной 
отличительной 
чертой 
В 
МСО 
2001 
отсутствует 
непосредственное 
определение  такого 
вида 
стоимости. 
Определение 
РСО 
существенно 
отличается 
от 
определения 
МСО 
2001. 

 
160 
имущества  с  ограниченным 
рынком является не отсутствие 
возможности  его  продажи  на 
открытом 
рынке, 
а 
то 
обстоятельство,  что  продажа 
такого  рода  имущества,  как 
правило, 
требует 
более 
длительного 
периода 
маркетинга  в  сравнении  с 
более ликвидным имуществом. 
(стр. 394 IVC 2001) 
стоимость  замещения  объекта 
оценки  -  сумма  затрат  на 
создание объекта, аналогичного 
объекту  оценки,  в  рыночных 
ценах,  существующих  на  дату 
проведения  оценки,  с  учетом 
износа объекта оценки; 
Стоимость 
замещения 
(затраты 
на 
замещение) 
(Replacement Cost (New)    
1.
 
Затраты  на  замещение 
актива  эквивалентным 
заменителем.  
2.
 
Обычно  определяется 
на 
основе 
текущих 
затрат  на  приобретение 
сходного актива, нового 
или 
бывшего 
в 
употреблении, 
или 
эквивалентной 
производительности 
или 
продуктивности. 
Стоимость  замещения 
обычно 
предполагает 
использование 
новых 
материалов, 
технических  решений и 
дизайна. (IAS 15.13)  
(стр. 418 IVS 2001) 
МСО  2001  в  данный 
вид  стоимости  не 
включает 
износ. 
Определение 
РСО 
соответствует 
термину  МСО  2001 
Depreciated 
Replacement 
Cost 
(DRC)– 
стоимость 
замещения  (затраты 
на 
замещение) 
с 
учетом износа 
стоимость 
воспроизводства 
объекта оценки - сумма затрат в 
рыночных 
ценах, 
существующих 
на 
дату 
проведения оценки, на создание 
объекта,  идентичного  объекту 
оценки, 
с 
применением 
идентичных 
материалов 
и 
технологий,  с  учетом  износа 
объекта оценки;  
Стоимость  воспроизводства 
(затраты 
на 
воспроизводство) 
Reproduction  Cost  (New)  –
текущие 
затраты 
на 
приобретение 
идентичного 
объекта.    
Текущие  затраты  на  создание 
реплики 
существующего 
объекта, 
с 
применением 
аналогичного 
дизайна 
и 
аналогичных 
строительных 
материалов.  (стр.  418  IVS 
2001) 
МСО  2001  в  данный 
вид  стоимости  не 
включает износ. 
стоимость  объекта  оценки 
при 
существующем 
использовании 
-стоимость 
Стоимость 
при 
существующем 
использовании 
(Value 
in 
Практически 
соответствует  МСО 
2001. 

 
161 
объекта  оценки,  определяемая 
исходя 
из 
существующих 
условий 
и 
цели 
его 
использования 
Use)     
1)  это  стоимость  которую 
определенный  вид  имущества 
имеет 
при 
определенном 
использовании 
для 
определенного  потребителя  и 
поэтому 
не 
являющийся 
рыночной стоимостью.    
2)- 
Этот 
тип 
стоимости 
основывается 
на 
вкладе, 
вносимом 
данным 
имуществом  в  стоимость  того 
предприятия,  частью  которого 
оно  является,  безотносительно 
к 
наиболее 
эффективному 
использованию 
этого 
имущества  или  к  величине 
денежной 
суммы, 
которая 
могла бы быть получена от его 
продажи.    
3) 
Текущая 
стоимость 
будущего 
потока 
дохода, 
ожидаемого  от  продолжения 
текущего 
использования 
актива  и  его  утилизации  в 
конце 
срока 
полезного 
использования 
(определение 
IAS 36)    
стр.433 IVS 2001 
инвестиционная 
стоимость 
объекта  оценки  -  стоимость 
объекта  оценки,  определяемая 
исходя  из  его  доходности  для 
конкретного лица при заданных 
инвестиционных целях;  
Инвестиционная  стоимость 
(Investment  Value  -  Worth). 
Стоимость  имущества  для 
конкретного  инвестора,  или 
группы 
инвесторов, 
при 
определенных 
целях 
инвестирования. 
Это 
субъективное 
понятие 
соотносит  конкретный  объект 
имущества 
с 
конкретным 
инвестором 
или 
группой 
инвесторов, 
имеющими 
определенные 
цели 
и/или 
критерии 
в 
отношении 
инвестирования. 
Термин 
Инвестиционная  стоимость  не 
следует  путать  с  понятием 
Рыночной 
стоимости 
инвестиционного  имущества. 
(Термин 
Investment 
Value 
употребляется  в  Северной 
Америке,  термин  Worth  –  в 
Соответствует  МСО 
2001 

 
162 
Великобритании.    
Стр.389 IVS 2001 
стоимость  объекта  оценки 
для  целей  налогообложения  -
стоимость 
объекта 
оценки, 
определяемая  для  исчисления 
налоговой 
базы 
и 
рассчитываемая  в  соответствии 
с  положениями  нормативных 
правовых  актов  (в  том  числе 
инвентаризационная 
стоимость);  
Стоимость 
для 
целей 
налогообложения 
или 
Налогооблагаемая стоимость 
(Assessed, 
Reteable, 
or 
Taxable  Value)  -  Стоимость, 
рассчитываемая  на  основе 
определений, 
которые 
содержатся 
в 
соответствующих нормативно-
правовых  актах,  относящихся 
к 
налогообложению 
имущества.  Хотя  в  некоторых 
документах  подобного  рода 
возможны 
ссылки 
на 
Рыночную  стоимость  как  базу 
оценки 
для 
целей 
налогообложения, 
тем 
не 
менее  предписанные  методы 
оценки  могут  привести  к 
результатам,  отличным  от 
Рыночной стоимости в смысле 
приведенного 
здесь 
определения.    
Стр. 348-349 IVS 2001 
По 
сути 
соответствует  МСО 
2001. 
ликвидационная 
стоимость 
объекта  оценки  -  стоимость 
объекта  оценки  в  случае,  если 
объект  оценки  должен  быть 
отчужден  в  срок  меньше 
обычного  срока  экспозиции 
аналогичных объектов;  
Ликвидационная  стоимость
или 
Стоимость 
при 
вынужденной 
продаже 
(Forced 
Sale 
(Liquidation) 
Value –    
1)  Рыночная  стоимость,  при 
предположении,  что  продавец 
ограничен 
по 
времени 
продажи, 
т.е.время 
на 
совершение  сделки  не  может 
быть признано необходимым с 
учетом  природы  актива,  его 
местонахождения  и  состояния 
рынка.    
2)Денежная  сумма,  которая 
реально  может  быть  получена 
от  продажи  имущества  в 
сроки, 
недостаточные 
для 
проведения 
адекватного 
маркетинга  в  соответствии  с 
определением 
Рыночной 
стоимости. 
В 
некоторых 
странах 
к 
ситуациям 
вынужденной  продажи  могут 
Соответствует  МСО 
2001  при  условии, 
что  в  определении 
РСО  под  стоимостью 
объекта 
оценки 
понимается рыночная 
стоимость. 

 
163 
быть  отнесены  случаи  с 
незаинтересованным 
продавцом  и  покупателем  или 
с  покупателями,  знающими  о 
невыгодном 
положении 
продавца.    
Стр. 374-375 МСО 2001 
утилизационная 
стоимость 
объекта  оценки  -  стоимость 
объекта 
оценки, 
равная 
рыночной 
стоимости 
материалов,  которые  он  в  себя 
включает,  с  учетом  затрат  на 
утилизацию объекта оценки;  
Утилизационная  стоимость 
(Salvage  Value)  -  Стоимость 
объекта 
имущества 
(за 
исключением 
земельного 
участка), 
когда 
он 
рассматривается 
как 
совокупность  содержащихся  в 
нем материалов для продажи, а 
не  для  продолжения  его 
использования 
без 
дополнительного  ремонта  и 
усовершенствования.     
Эта 
стоимость 
может 
выражаться  как  валовая  или 
чистая  (за  вычетом  затрат  на 
реализацию);  в  последнем 
случае  она  может  совпадать  с 
чистой 
стоимостью 
реализации.  Эта  стоимость 
является 
ожидаемой 
стоимостью  актива  в  конце 
срока 
его 
экономической 
жизни. 
Концепция 
утилизационной 
стоимости 
основана  на  том,  что  актив 
оценивается  для  целей  его 
утилизации  а  не  для  его 
использования 
по 
назначению.    
Стрю 421 IVS 2001 
Соответствует  МСО 
2001 
специальная 
стоимость 
объекта  оценки  -  стоимость, 
для  определения  которой  в 
договоре 
об 
оценке 
или 
нормативном  правовом  акте 
оговариваются 
условия, 
не 
включенные 
в 
понятие 
рыночной  или  иной  стоимости, 
указанной 
в 
настоящих 
стандартах оценки.  
Специальная 
стоимость 
(Specialised,  Special  Purpose, 
Specially 
Designed 
(Asset) 
Properties 
- 
Термин, 
относящийся 
к 
экстраординарному  элементу 
стоимости  сверх  Рыночной 
стоимости. 
Специальная 
стоимость  может  возникнуть, 
например, 
благодаря 
физической,  функциональной 
или 
экономической 
связи 
объекта 
имущества 
с 
По 
сути 
соответствует  МСО 
2001. 

 
164 
некоторым  другим  объектом 
имущества 
– 
например, 
территориально 
примыкающим 
к 
рассматриваемому 
объекту. 
Специальная 
стоимость 
представляет 
собой 
дополнительную 
стоимость, 
которая  может  существовать, 
скорее,  для  определенного 
собственника 
или 
пользователя, 
либо 
потенциального  собственника 
или  пользователя,  чем  для 
рынка  в  целом;  то  есть  речь 
идет  о  покупателе,  имеющем 
особый  интерес.  Специальная 
стоимость может быть связана 
с 
элементами 
Стоимости 
действующего 
предприятия. 
Оценщик должен позаботиться 
о том, чтобы отделить понятия 
такого  типа  от  Рыночной 
стоимости  и  ясно  оговорить 
все  сделанные  им  особые 
допущения.    
Стр. 423-424 МСО 2001 
 
 
 

жүктеу 5.01 Kb.

Поделитесь с Вашими друзьями:
1   ...   5   6   7   8   9   10   11   12   ...   24




©emirb.org 2020
әкімшілігінің қараңыз

    Басты бет