Тестовые задания по дисциплине 33 12. Вопросы к экзамену (зачету)


Тема  8  Имущественный  (затратный)  подход  к  оценке  бизнеса  —  метод  накопления



жүктеу 5.01 Kb.
Pdf просмотр
бет14/24
Дата05.03.2017
өлшемі5.01 Kb.
1   ...   10   11   12   13   14   15   16   17   ...   24
Тема  8  Имущественный  (затратный)  подход  к  оценке  бизнеса  —  метод  накопления 
активов. Оценка ликвидационной стоимости. 
8.1 Экономическое содержание метода.  
Оценка  предприятия  зависит  прежде  всего  от  перспектив  развития  бизнеса  и 
включает два варианта: 
1) оценку предприятия как действующего; 
2)  оценку  ликвидационной  стоимости  предприятия,  которая  реализуется  в  рамках 
затратного подхода. 
Затратный  (имущественный)  подход  в  оценке  бизнеса  рассматривает  стоимость 
предприятия  с  точки  зрения  понесенных  издержек.  Балансовая  стоимость  активов  и 
обязательств  предприятия  вследствие  инфляции,  изменений  конъюнктуры  рынка, 
используемых  методов  учета,  как  правило,  не  соответствует  рыночной  стоимости.  В 
результате  перед  оценщиком  встает  задача  проведения  корректировки  баланса 
предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной 
рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая 
стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов 
предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает 
оценочную стоимость собственного капитала предприятия. 
Базовой формулой в затратном подходе является: 
собственный капитал - активы - обязательства. 

 
216 
Затратный  подход  в  процессе  оценки  стоимости  компании  представлен  двумя 
методами: метод стоимости чистых активов и метод ликвидационной стоимости. 
Метод  стоимости  чистых  активов  основан  на  анализе  активов  компании. 
Использование  данного  метода  дает  лучшие  результаты  при  оценке  действующей 
компании, обладающей значительными материальными и финансовыми активами. 
При  этом  в  рамках  Метода  стоимости  чистых  активов,  используемого  при  оценке 
бизнеса  компании  в  процессе  реструктуризации,  отдельные  объекты  (нематериальные 
активы,  долгосрочные  финансовые  вложения,  здания,  машины,  оборудование)  могут 
оцениваться с использованием доходного и сравнительного подхода. 
Процедура оценки предусматривает следующую последовательность шагов: 
• определение рыночной стоимости всех активов компании
• определение величины обязательств компании; 
• расчет разницы между рыночной стоимостью активов и обязательств. 
К числу активов компании относятся следующие группы активов: 
• Нематериальные активы. 
• Долгосрочные финансовые вложения. 
• Здания, сооружения. 
• Машины оборудования. 
• Запасы. 
• Дебиторская задолженность. 
• Прочее. 
Рассмотрим оценку отдельных видов активов в рамках Затратного подхода. 
Данный подход ориентирован на оценку чистых скорректированных активов, т.е. 
скорректированных  активов  за  вычетом  скорректированных  обязательств.  Он 
предполагает  оценку  рыночной  стоимости  всех  активов  предприятия:  осязаемых  (иму-
щественных  и  финансовых:  земля,  недвижимость,  оборудование,  ликвидные  средства, 
дебиторская задолженность) и неосязаемых (известность, деловая репутация, техническая 
комплектация, качество управления, нематериальные активы), даже если они не отражены 
в  балансе  предприятия,  а  также,  при  необходимости,  корректировку  обязательств.  При 
реализации  этого  подхода  бухгалтерский  баланс  заменяется  балансом,  в  ко  тором  все 
активы — осязаемые и неосязаемые (материальные и нематериальные соответственно) - и 
все обязательства показаны по рыночной стоимости или какой-либо другой подходящей 
текущей  стоимости  (чаще  всего  ликвидационной).  При  расчете  ликвидационной 
стоимости  требуется  также  учитывать  налоги,  затраты  по  ликвидации  или  продаже  и 
другие расходы. 
Данный подход используется в следующих случаях: 
• когда оценивается контрольный пакет акций; 
•  предприятие  имеет  значительные  материальные  активы  (бизнес  с  имуществом 
или сельскохозяйственный бизнес); 
• предприятие является инвестиционным или холдинговым. Так, Ш. Пратт подчеркивает: 
«оценка бизнеса с точки зрения активов подходит больше для холдинговых компаний, чем 
для таких, как промышленные, торговые и сервисные предприятия», важно отметить, что 
большую часть активов холдинговых и инвестиционных предприятий составляют ценные 
бумаги (финансовые активы), оценка которых осуществляется с использованием методов 
сравнительного  или  доходного  подходов.  Таким  образом,  реально  в  этом  случае 
используется  не  затратный,  а  рыночный  и доходные  подходы;  • нематериальные  активы 
предприятия можно реально выявить и оценить; 
•  предприятие  оценивается  в  соответствии  с  концепцией  действующего  предприятия,  в 
противном  случае  используют  не  базу  рыночной  стоимости,  а  другие  (чаще  всего 
ликвидационную стоимость); 
предприятие является новым
• нет возможности достоверно оценить денежные потоки или прибыль предприятия; 

 
217 
• при оценке предприятия как ликвидируемого. 
Теперь  рассмотрим  особенности  подготовки  информации  для  целей  оценки  затратным 
подходом. 
С  точки  зрения  исследований  процесса  оценки  информация,  необходимая  для  оценки 
стоимости  предприятия  затратным  подходом,  включает  совокупность  сведений  о 
прошлом и настоящем финансово-экономическом состоянии предприятия и условиях его 
развития, а также о правах на это имущество. 
Все  стадии  оценки  предприятия  связаны  с  анализом  собранной  информации.  Наиболее 
важной  внутренней  информацией  для  оценки  стоимости  предприятия  затратным 
подходом служит содержание имущественного комплекса предприятия. Имущественный 
комплекс  —  это  недвижимое  имущество,  движимое  имущество  и  вложения, 
нематериальные активы (отражаемые и не отражаемые в балансе), оборотные средства. 
Примерный состав имущественного комплекса предприятия. 
1. Недвижимое имущество:  
 земельный участок; 
 здания, сооружения, многолетние насаждения; 
 инженерная инфраструктура; 
 незавершенное строительство; 
 прочие объекты недвижимого имущества. 
2. Движимое имущество и вложения: 
 машины  и  оборудование,  передаточные  устройства,  вычислительная  техника, 
измерительная техника, транспортные средства, инструменты, производственный и хозяй-
ственный  инвентарь,  рабочий  и  продуктивный  скот,  другие  основные  средства; 
капитальные  вложения  и  авансы,  включая  стоимость  неустановленного  оборудования; 
долгосрочные (на срок более года) финансовые вложения (включая вклады предприятия в 
доходные активы: 
акции, облигации, векселя и прочие ценные бумаги других предприятий);  
прочие внеоборотные активы. 
3. Запасы и затраты: 
 производственные 
запасы  (сырье,  материалы,  топливо,  малоценные  и 
быстроизнашивающиеся предметы, запасные части и пр.); 
 незавершенное производство; 
 расходы будущих периодов
 готовая продукция; 
 товары и прочие запасы и затраты. 
4. Денежные средства и прочие финансовые активы: 
S  денежные средства  в кассе, на счетах в банках и пр.;  s  краткосрочные (до одного 
года) финансовые вложения 
предприятия в доходные активы (паи, акции, другие 
ценные бумаги) других предприятий;  
стоимость отгруженных товаров; 
дебиторская  задолженность  и  другие  аналогичные  средства,  отражаемые  в  активе 
баланса. 
5. Прочие активы, не отраженные в балансе:  
 объекты, находящиеся на консервации
объекты, находящиеся в запасе и резерве;  
 объекты, переданные в аренду или доверительное управление; 
 средства, вложенные предприятием, в том числе за рубежом. 
6. Нематериальные активы:  
права пользования водой идругими природными ресурсами; 
авторские  права  на  использование  в  коммерческих  целях  продуктов  творческой 
деятельности (научных, художественных и др.); 

 
218 
льготы и другие имущественные права; 
регистрируемые  объекты  «промышленной  собственности»  (изобретения,  патенты, 
лицензии,  полезные  модели,  промышленные  образцы,  товарные  знаки,  знаки 
обслуживания и мест происхождения и пр.); 
нерегистрируемые  права  «промышленной  собственности»  -  ноу-хау,  научные 
отчеты,  монографии,  конструктор'  екая  и  технологическая  документация,  макеты  и 
опытные образцы, инструкции и методики по эксплуатации и пр. 
прочие 
нематериальные 
активы 
(бизнес-планы, 
технико-экономические 
обоснования,  практический  опыт  организации  бизнеса,  цена  фирменного  имени,  список 
клиентов, иная информация конфиденциального характера). 
7.  Пассивы  предприятия:  разделы  баланса  (собственные  средства,  долгосрочные  и 
краткосрочные кредиты, займы и пр.). 
Таким образом, важную роль играют ретроспективная информация и информация о 
количестве имущества и его качественном использовании. 
 
8.2 Оценка земельных участков.  
Существует  два  основных  вида  оценки  земельных  ресурсов  -  кадастровая  в  целях 
налогообложения и рыночная  
Кадастровая  оценка  земельных  ресурсов  осуществляется,  как  правило,  специальным 
государственным  органом  по  единой  методике  на  всей  территории  страны,  региона  в 
целях налогообложения.  
Рыночная 
оценка 
земельных 
ресурсов 
осуществляется 
лицензированными 
профессиональными  оценщиками  по  каждому  объекту  (земельному  участку)  для 
коммерческих  целей.  В  общем  виде  оценка  земельных  ресурсов  представляет  собой 
определение  их  ценности  в  денежном  выражении  в  фиксированных  социально-
экономических условиях производства, при заданных режимах природопользования и су-
ществующих  ограничениях  (экономических,  социальных,  экологических,  стратегических 
и др.) на хозяйственную и иную деятельность. 
Известно,  что  величина  ренты  от  природных  ресурсов,  земельных  в  том  числе,  имеет 
тенденцию к росту, причем обычно темпы роста величин рентных платежей превышают 
темпы  роста  показателей  инфляции  Отсюда  следует  необходимость  регулярной  оценки 
(переоценки) земельных ресурсов, иначе их стоимость окажется заниженной. 
Методы  оценки  земельных  ресурсов  постоянно  следует  уточнять  и  совершенствовать 
путем  привлечения  все  более  точной  информации  о  факторах,  влияющих  на  величину 
ренты.  Таким  образом,  достигается  все  большее  приближение  стоимости  к  рыночной 
стоимости ресурсов. Правильная оценка рентной стоимости имеет существенное значение 
для  достижения  справедливости  в  природопользовании.  Сложность  оценки  земельных 
ресурсов  заключается  в  том,  что  природные  объекты  выполняют  множество  различных 
функций, одни и те же земельные ресурсы в составе природных объектов имеют разные 
области использования. При этом одни земельные ресурсы приносят постоянный годовой 
доход (земельные ресурсы, связанные с водными и охотничьими ресурсами и некоторые 
другие)  за  продолжительный  период  времени  при  обеспечении  неистощимого  их 
использования,  другие  -  приносят  доход  в  течение  только  определенного  времени 
(земельные  ресурсы,  связанные  с  разработкой  минерально-сырьевых  ресурсов),  третьи  - 
не  приносят  дохода,  но  удовлетворяют  потребности  общества  в  поддержании 
экологического  равновесия  и  сохранения  биологического  разнообразия  либо  являются 
нетронутыми  хозяйственной  деятельностью  ресурсами,  но  имеющими  большое 
стратегическое значение. 
Специфика  оценки  земельных  ресурсов  связана  со  сложностью  расчетов  и  большим 
количеством  исходных  данных,  а  также  с  тем,  что  земельные  ресурсы  относятся  к 
неуничтожимому имуществу. 

 
219 
Основным  показателем  при  оценке  земельных  ресурсов  является  показатель 
эксплуатационной  ценности  этих  ресурсов.  Для  лесных  земель  наряду  с  показателями 
эксплуатационной  ценности  в  качестве  оценочного  показателя  учитывается  также  и 
показатель  ценности,  связанный  с  защитой  окружающей  среды  и  среды  обитания 
человека.  Такая  ценность  земельных  ресурсов  и  их  эксплуатационная  ценность  могут 
определяться как в годовом исчислении, так и за некоторый расчетный срок эксплуатации. 
Простая,  но  в  то  же  время  эффективная  модель  расчета  показателей  оценки  земельных 
ресурсов  заключается  в  выборе  по  установленному  перечню  оценочных  признаков 
эталонных (стандартных) участков. Методом зонирования остальные участки могут быть 
соответствующим образом сгруппированы и при помощи методов аналогии и сравнения 
оценены. 
Информация  о  стоимости  земельных  ресурсов  имеет  широкий  диапазон  применения, 
практическая  значимость  величины  стоимости  земли  весьма  существенна.  В  частности, 
оценка  земли  необходима:  для  ведения  земельного  кадастра  и  формирования  единого 
государственного  банка  оценочных  данных;  для  разработки  стратегии  и  долгосрочных 
планов  развития  экономики  страны;  для  выбора  оптимальных  параметров  эксплуатации 
(использования)  природных  ресурсов;  для  отражения  в  структуре  национального 
богатства  страны  удельного  веса  земельных  ресурсов;  для  определения  экономических 
активов  страны  с  учетом  их  стоимости;  для  выявления  экономической  эффективности 
работы  отраслей,  предприятий  и  организаций  по  использованию,  воспроизводству  и 
охране  земельных  и  связанных  с  ними  природных  ресурсов;  для  совершенствования 
хозяйственного механизма управления экономикой страны; для обоснования нормативов 
извлечения  полезных  ископаемых  при  их  добыче  и  переработке,  нормативов  изъятия 
сельскохозяйственных и лесных угодий для строительных нужд; для определения убытков 
от  нерационального  использования  природных  ресурсов;  разработки  нормативов 
экономического  стимулирования  предприятий  и  организаций  за  улучшение 
использования ресурсов, их сбережение и, с другой стороны, для экономических санкций 
за  нарушение  норм  рационального  природопользования;  для  оптимального  и 
объективного налогообложения. 
Методологическую  основу  оценки  земли  как  элемента  национального  богатства  страны, 
составляют следующие положения: использование народнохозяйственных и хозрасчетных 
оценочных критериев и показателей в соответствии с особенностями функционирования 
земли в экономике страны; учѐт динамичности показателей оценок природных ресурсов, 
основанный  на  текущих  и  перспективных  их  значениях,  связанных  с  оптимизацией 
использования;  взаимосвязь  экономических,  экологических  и  социальных  показателей 
оценок  земельных  ресурсов;  общие  критерии  построения  оценочных  шкал  в  масштабах 
страны. 
Едиными критериями оценки земельных участков являются: 
- местоположение; 
- качество; 
- дефицитность; 
- ресурсные возможности использования. 
Соизмеримыми  оценочными  показателями  для  земель  различного  целевого  назначения 
служат  земельная  рента  и  цена  земли,  которая  является  денежным  выражением  ее 
рыночной  стоимости,  складывающейся  в  зависимости  от  доходности  производства. 
Земельная  рента  и  цена  земли  характеризуют  в  совокупности  народнохозяйственную 
ценность  земли  и  выражают  ее  кадастровую  оценку.  Установленные  при  кадастровой 
оценке  показатели  являются  базовой  величиной  для  определения  ставок  земельного 
налога  и  арендной  платы  за  землю.  В  общем  виде  удельная  рентная  оценка  земли 
выражается формулой: 
А = Д-И. 

 
220 
где  А  -  годовая  арендная  плата  (условно  начисленная  земельная  рента),  руб/га;  Д  - 
реальный  или  условно  начисленный  валовой  доход  (годовая  стоимость  продукции  и 
других эффектов, полученных от использования земли), руб/га; И - ожидаемые издержки, 
совокупные годовые затраты труда и средств производства, необходимые для обеспечения 
данного объема продукции, руб/га. 
Переход к стоимости земли в общем виде обеспечивается следующим соотношением: 
 
гдеС
3
 ~ стоимость земельного ресурса, руб; К
к
 - коэффициент перевода годового дохода в 
суммарный  за  расчетный  период  оценки  земельного  ресурса,  ставка  (коэффициент) 
капитализации; S - площадь земельного участка, га. 
Оценка  земли  как  составляющей  национального  богатства  страны  предполагает 
возможность  ее  применения  для  обоснования  управленческих  решений  по  целевому 
использованию земель на альтернативной основе, включая и возможную связь с единым 
мировым  хозяйством.  Этим  определяется  необходимость  формирования  единой 
природной  и  экономической  основы  расчета  оценочных  показателей  в  виде  системы 
территориальных единиц объектов оценки земель на макроуровне, которые обобщаются в 
границах  территории  страны  в  целом,  в  границах  федеральных  округов,  субъектов 
Российской Федерации. 
Макроуровень  природной  составляющей  оценки  земли  образует  система  районирования 
земельного  фонда  страны  в  пределах  равнинных  и  горных  территорий,  отражающая 
главные географические различия биоклиматической продуктивности земель. 
Макроуровень  экономической  составляющей  оценки  земли  образует  система 
региональных  территориально-производственных  комплексов  общегосударственного 
значения, характеризуемых особой структурой земель по целевому назначению, уровнями 
обеспеченности 
землей, 
экологическим 
состоянием 
земельных 
ресурсов, 
межрегиональной транспортной составляющей ценности земли. 
Дефицитность  земель  как  один  из  факторов  их  стоимости  проявляется  в  показателях 
плотности населения, региональной обеспеченности землей в соответствии как с общими 
потребностями развития территориально-производственных комплексов, охраны природы 
и  сохранения  нормального  экологического  состояния  территории,  так  и  в  соотношении 
нормативной  обеспеченности  землей  различных  отраслей  народного  хозяйства  с 
фактической  и  перспективной  обеспеченностью  регионов  землями  соответствующего 
целевого  назначения.  Дефицитность  земель  определяется  при  их  оценке  как 
пространственного базиса, а при использовании земли как биологического ресурса также 
в показателях соизмеримой по продуктивности площади в условных кадастровых гектарах 
В  зависимости  от  целевого  назначения  площадь  земельного  участка  соотносится  с 
численностью  населения,  трудовыми  ресурсами,  фактическими  и  перспективными 
объемами производства. При оценке земель их дефицитность, выраженная в показателях 
общей  и  отраслевой  обеспеченности  землей,  соотносится  с  общим  типом 
производственной  специализации  территории  и  степенью  интенсивности  производства 
путем установления пороговых значений обеспеченности землей для хозяйств различных 
региональных типов. 
Дефицитность  земель  со  специальными  свойствами  для  производства  особо  ценных 
сельскохозяйственных 
культур 
или 
древесных 
насаждений 
с 
уникальными 
бальнеологическими  свойствами  может  проявляться  в  показателях  их  повышенной 
экономической оценки по сравнению со всеми другими землями.  Народнохозяйственная 
ценность этих земель основывается на монопольной земельной ренте, а также на особой 
природоохранной,  рекреационной  и  эстетической  ценности,  которая  может  быть 
выражена в реальных показателях дополнительной прибыли рентного характера. 
Общая  обеспеченность  ресурсами  характеризует  земельные  ресурсы  в  плане 
экономических  возможностей  их  использования  в  данном  регионе.  К  ее  основным 
характеристикам  относятся  следующие;  обеспеченность  трудовыми  ресурсами;  степень 

 
221 
развития  транспортных  и  инженерных  сетей;  степень  социального  и  экологического 
обустройства. Обеспеченность ресурсами определяется применительно к существующей и 
перспективной производственной специализации региона. Показатели обеспеченности ре-
сурсами соотносятся с показателями местоположения и дефицитности земель и образуют 
общую систему экономических цЪакторов оценки земли. 
Комплексный  характер  оценки  земли  проявляется  во  взаимосвязанном  учете  всех 
преимуществ  (недостатков)  и  эффектов  (производственных,  природоохранных, 
рекреационных),  получаемых  при  использовании  земель  соответствующего  целевого 
назначения,  а  также  в  комплексном  территориальном  подходе  к  оценке  земельных 
ресурсов как сочетания различных угодий с различными свойствами. При таком подходе 
земельные  угодья,  находящиеся  на  данной  территории,  оцениваются  по  стоимости  их 
замещения  другими  угодьями  в  данном  регионе  или  с  учетом  дополнительных  затрат, 
связанных  с  использованием  аналогичных  угодий  в  других  регионах.  Оценка  земли 
должна учитывать динамику состояния земель - их плодородие, степень загрязнения. 
Увеличение экономического эффекта от использования земель может сопровождаться как 
увеличением, так и уменьшением экологического эффекта. В связи с этим рост стоимости 
земли  (без  учета  ее  экологической  составляющей)  может  сопровождаться  при  разных 
условиях  как  повышением,  так  и  снижением  общей  народнохозяйственной  ценности 
земель.  Динамика  качественного  состояния  земель  выражается  в  показателях 
экологического  эффекта  (или,  напротив,  ущерба)  землепользования,  которые 
характеризуются  стоимостью  возможного  возмещения  потерь  или  стоимостью 
накопленного плодородия почв. 
Сопоставимость показателей оценки земель различного целевого назначения определяется 
способами  соизмерения  результатов  их использования  между  собой,  с  одной  стороны, и 
результатов  производства  с  затратами  с  учетом  времени  и  местоположения  земель,  с 
другой  стороны.  Результаты  производства  проявляются  в  количестве  и  качестве 
производимой  продукции,  размерах  получаемой  прибыли,  изменении  условий  обитания 
человека, в возможном изменении качественного состояния земель. Продукция различных 
видов  приводится  при  оценке  земель  в  сопоставимый  вид  на  основе  рыночных  цен 
(мирового  и  внутреннего  рынка),  предельно  допустимых  денежных,  материальных  и 
энергетических  затрат,  действующих  закупочных  и  оптовых  цен.  При  соизмерении  и 
сопоставлении  эффектов  землепользования  и  распределении  их  между  отраслями 
материального производства, транспортного, торгового и иного обслуживания основным 
критерием  соизмерения  становится  рентная  часть  фактической  и  нормативной  прибыли, 
соответствующей  существующим  и  перспективным  условиям  производства.  При 
соизмерении  и  сопоставлении  природоохранных,  рекреационных  и  других  важных  в 
социальном  отношении  функций  земельных  ресурсов,  не  связанных  с  получением 
конкретной  продукции  и  прибыли,  могут  применяться  показатели  стоимости 
альтернативных социальных эффектов использования земель, а также показатели учета их 
влияния  на  производительность  труда  или  экспертные  оценки  значимости  соответст-
вующих  факторов  в  производственных  результатах  землепользования  Значительные 
межотраслевые  различия  определяют  необходимость  приведения  в  сопоставимый  вид 
разновременных  данных  по  использованию  земель.  Для  этих  целей  используются 
отраслевые  коэффициенты,  учитывающие  условия  использования  земель  в  различных 
отраслях. 
Общим условием использования земель является потенциальная неограниченность сроков 
их  эксплуатации.  Этим  объясняется  необходимость  применения  пониженных  (по 
сравнению  с  нормативами  эффективности  капиталовложений)  коэффициентов 
капитализации.  Применение  показателей  этих  коэффициентов  на  уровне  значений  0,02-
0,03 
позволяет 
учесть 
существующую 
тенденцию 
увеличения 
годовой 
народнохозяйственной ценности земель в долгосрочной перспективе. Особенности оценки 
земель различного целевого назначения определяются спецификой их функционирования 

 
222 
в  народном  хозяйстве,  способом  и  мерой  воздействия  на  землю,  формой  и  величиной 
народнохозяйственного  эффекта  использования  земель.  В  зависимости  от  указанных 
факторов,  целей  и  степени  детализации  оценки  земельных  ресурсов  земельные  участки 
разных  категорий  могут  объединяться  в  более  крупные  группы  или,  напротив, 
подразделяться в пределах соответствующей категории. Наиболее общим основанием для 
структурирования  земель  при  оценке  является  выделение  их  в  особые  группы: 
биологически продуктивные земли, используемые в сельском и лесном хозяйстве;  земли 
интенсивного  строительства;  земли  природоохранного,  рекреационного,  культурно-
исторического и иного назначения 
Названные особенности функционирования земли, а также различия в способе и степени 
воздействия  на  землю  определяют  целесообразность  обоснования  согласованных 
критериев  учета  природных,  экономических  и  социальных  условий.  Кроме  этого, 
необходимо  учитывать  ограничивающие  факторы.  Такими  факторами  для  земель 
сельскохозяйственного 
и 
лесохозяйственного 
назначения 
являются 
степень 
обеспеченности  теплом  и  влагой,  общий  характер  рельефа  местности  и  характеристики 
почвы,  основные  экономические  факторы  и  условия  хозяйственного  использования 
земель,  в  частности  обеспеченность  трудовыми  ресурсами,  развитость  транспортной  и 
сервисной сети. 
Оценка  земель  как  пространственного  базиса  в  промышленном  и  другом  строительстве 
предполагает  учет  следующих  факторов:  природные  факторы  (характеристики  рельефа, 
грунтов  и  подстилающих  пород;  степень  возможной  сейсмической,  лавинно-селевой 
опасности,  климатические  и  географические  условия,  вечная  мерзлота,  заболоченность, 
условия  водоснабжения  и  водоотведения);  экономические  факторы  (строительные 
мощности, 
обеспеченность 
дорожно-транспортной 
и 
трубопроводной 
сетью, 
трудоемкость  производства);  социальные  факторы  (наличие  свободных  трудовых 
ресурсов, условия жизни населения, развитость инфраструктуры, состояние окружающей 
среды). 
Информационной  базой  оценки  земли  как  элемента  национального  богатства  страны 
являются: 
сведения 
государственных 
кадастров, 
прежде 
всего 
земельная; 
землеустроительная,  лесоустроительная,  градостроительная  и  проектно-техническая 
документация;  материалы  инвентаризации  земель;  данные  национальной  и  мировой 
статистической отчетности, сведения о предыдущих оценках земельных ресурсов. 
Основные  методические  положения  государственной  кадастровой  оценки  земель 
сельскохозяйственного  назначения  заключаются  в  том,  что  кадастровая  оценка 
сельскохозяйственных  угодий  на  уровне  субъектов  Российской  Федерации  проводится  с 
целью определения средней кадастровой стоимости одного гектара сельскохозяйственных 
угодий  субъектов  РФ  и  разработки  базовых  нормативов  для  проведения  кадастровой 
оценки внутри субъекта РФ. При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных 
угодий  на  уровне  субъектов  РФ  определяются  следующие  показатели  в  расчете  на  один 
гектар  сельскохозяйственных  угодий:  оценочная  продуктивность  (валовая  продукция  в 
рублях и в центнерах кормовых единиц); оценочные затраты; цена производства валовой 
продукции;  расчетный  рентный  доход  и  кадастровая  стоимость  Первые  два 
вышеназванных  показателя  (оценочные  продуктивность  и  затраты)  служат  базовыми 
нормативами для кадастровой оценки внутри субъекта РФ. Кадастровая стоимость одного 
гектара  сельскохозяйственных  угодий  в  среднем  по  субъекту  РФ  определяется 
умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации. Срок капитализации 
расчетного  рентного  дохода  принимается  равным  33  годам  (это  соответствует  величине 
коэффициента  капитализации  К
к
  =  0,03).  Для  получения  стоимости  оценки  земель 
сельскохозяйственного  I  назначения  как  составляющей  национального  богатства  страны 
необходимо , дисконтировать полученную с него земельную ренту - используется метод | 
расчета  оценочных  показателей,  сущностью  которого  является  учет  двух  слагаемых  ~ 
первого,  полученного  суммированием  рентных  платежей  в  ре-1  зультате  использования 

 
223 
земли  как  средства  производства  в  течение  определенного  периода  времени  (в  данном 
случае  -  33  года),  и  второго  слагаемого  стоимости  земли  -  затрат  на  ее  освоение, 
обеспечивающих превращение земли в средство производства. Таким образом, стоимость 
земли  сельскохо-1  зяйственного  назначения  как  составляющей  национального  богатства 
стра- . ны складывается из двух основных частей: дисконтированной земельной ренты и 
затрат  на  освоение  земли  для  сельскохозяйственного  использования  и  выражается 
следующей формулой: 
 
где С
3
с\х " показатель оценки земли сельскохозяйственного назначения как составляющей 
национального  богатства  страны,  руб;  Р  -  земельная  рента  (арендная  плата),  руб/га;  К
к
  - 
коэффициент  (ставка)  капитализации,  К
к
  =  0,03;  3  -  затраты  на  освоение  земли  для 
сельскохозяйственного использования, руб/га; S - площадь земельного участка, м
2

Стоимость  земли  -  категория  историческая,  ее  величина  изменяется  со  временем.  В 
каждый  данный  момент  она  определяется  уровнем  развития  производительных  сил 
агропромышленного  комплекса,  как  региона  в  отдельности,  так  и  страны  в  целом.  При 
расчетах  стоимости  земли  затраты  на  ее  освоение  принимаются  равными  средней 
стоимости  освоения  одного  гектара  (преобразования  неосвоенного  участка  земли  в 
участок  пахотных  земель)  по  стране  в  целом.  Общая  стоимость  земель  сельскохозяй-
ственного назначения в качестве элемента национального богатства страны определяется 
как сумма соответствующих величин по всем субъектам Российской Федерации. 
Стоимость  земель  поселений  зависит  от  многих  факторов,  меняется  (в  основном 
увеличивается)  во  времени  К  критериям  комплексной  экономической  оценки  земель 
поселений  относятся:  инженерно-строительное  качество  земель,  характеризующее  их 
пригодность  к  застройке;  оснащенность инженерными  сооружениями  и  магистральными 
коммуникациями;  природные  условия,  в  том  числе  рекреационная  ценность; 
экологические параметры окружающей среды;  уровень социально-культурного развития; 
расположение  участков  территорий  относительно  сложившихся  транспортных  связей  с 
городским центром и мест приложения труда; другие аспекты привлекательности земель, 
в  том  числе  престижность,  социально-экономические  условия  проживания  населения, 
административный статус, культурно-историческое значение. 
Оценка  земли  производится  по  оценочным  экономико-планировочным  зонам,  которые 
характеризуются относительной однородностью внутри структурных единиц и отличием 
друг  от  друга  в  соответствии  с  критериями  ценности  земель,  по  качеству  проживания 
населения,  функционирования  объектов  различного  назначения,  возможностей 
размещения нового строительства. Комплексная социально-экономическая оценка земель 
поселений  включает  десятки  компонентов,  которые  можно  объединить  в  три  группы 
показателей 
Первая  группа  показателей  отражает  общественно-необходимые  затраты  на  освоение 
земель  под  строительство.  Сюда  включаются:  балансовая  стоимость  существующих 
систем инженерно-транспортного благоустройства, сохраняющая практическую ценность 
на проектный период и период проведения строительных работ; затраты на расширенное 
воспроизводство  и  развитие  систем  инженерной  инфраструктуры,  включая  и  затраты  на 
природоохранные  мероприятия;  стоимость  социальной  инфраструктуры.  Затраты  на 
инженерно-транспортное 
благоустройство 
включают 
стоимость 
строительства 
соответствующих  сооружений,  прокладки  магистральных  коммуникаций.  Необходимо 
также  учесть  стоимость  систем  водоснабжения,  канализации,  теплоснабжения, 
электроснабжения,  газоснабжения,  ливневой  канализации,  санитарной  очистки,  зеленых 
насаждений,  улично-дорожной  сети,  путепроводов  и  других  транспортных  сооружений. 
Оценке  и  учету  подлежат  также  и  затраты,  обеспечивающие  проведение 
природоохранных  мероприятий  и  улучшение  санитарно-гигиенического  состояния 
окружающей среды. 

 
224 
Вторая группа показателей отражает экономические последствия от изменения характера 
использования  территорий,  в  том  числе  при  реконструкции  сложившихся  районов 
застройки  оцениваются  затраты  по  компенсации  убыли  жилого  фонда,  сноса,  переноса 
объектов и т.п.; при освоении новых территорий затраты и потери, связанные с отводом 
под  строительство  ценных  в  природном  отношении  земель,  включая  сельскохо-
зяйственные угодья. 
Третья  группа  показателей  отражает  факторы  ценности  земель,  связанные  с  удобствами 
(или  неудобствами)  расположения  земельных  участков  и  с  другими  социальными 
аспектами.  В  стоимостном  выражении  оцениваются  следующие  характеристики 
земельных  участков:  функциональные  удобства  земельных  участков  для  проживания 
людей  и  размещения  различных  объектов  строительства;  природно-климатические 
особенности  и  рекреационная  ценность;  привлекательность  (престижность);  социально-
культурный  потенциал;  развитость  систем  обслуживания  и  другие  факторы  качества  и 
потребительной стоимости городских земель. 
Все три группы показателей комплексной экономической оценки земель в совокупности 
формируют  на  рентной  основе  социально-экономическую!  ценность  земель  поселений. 
Дополнительно,  как  показывает  практика,  при  оценке  земель  поселений  необходимо 
учитывать  следующие  два  фактора  Первый  сектор  заключается  в  том,  что  земли 
поселений  отличаются  от  земель  иных  категорий  наличием  хорошо  развитой  системы 
улучшении  инфраструктуры  всех  видов,  созданной  многолетними  вложениями  трудя  и 
капитала. Очевидно, что эта система улучшений земель поселений подлежит постоянному 
воспроизводству. С другой стороны, существует обратная связь, согласно которой затраты 
на поддержание  улучшений земель являются объективным ориентиром для  обоснования 
нормативов земельных платежей, а в последующем - и единого налога на недвижимости. 
Второй  фактор  заключается  в  том,  что  стоимость  земель  поселений  имеет  устойчивую 
тенденцию к росту. Это обусловлено  следующими причинами:  ограниченность площади 
земель поселений как ресурса; невозможность воспроизвести земельный ресурс; дефицит 
незанятых земельных участков; увеличение размера капитала, присоединенного к земле за 
счет  строительства  и  инженерной  инфраструктуры;  способность  земель  поселений 
возрастать  в  цене  и  без  вложений  нового  капитала,  жесткая  географическая  привязка 
земель поселений - невозможность их регионального перераспределения. 
Практика  оценочной  деятельности  показывает,  что  на  оценку  земель  поселений 
существенное  влияние  оказывают  следующие  факторы:  положение  в  экономическом 
регионе Российской Федерации; положение в природно-климатической зоне; численность 
населения;  статус  городского  поселения  и  связанный  с  ним  социально-культурный  и 
исторический  потенциал;  курортные  зоны;  степень  развития  туризма;  близость  важней-
ших  региональных  зон  отдыха;  приграничные  территории;  свободные  экономические 
зоны;  добыча  и  переработка  экспортного  сырья  и  производство  на  его  базе;  наличие 
крупных  аэропортов,  узлов  железнодорожного  и  автобусного  сообщения,  наличие 
морских и речных портов; финансово-деловая деятельность; развитие науки, образования 
и производств, связанных с высокими технологиями; структура производств, требующих 
реструктуризации;  положение  в  зонах,  требующих  особо  крупных  инвестиций  для 
восстановления окружающей среды, в том числе в зонах экологических бедствий. Оценка 
земли  поселений  как  компонента  национального  богатства  страны  определяется  по 
следующей формуле:  
 
где  Сз„  -  стоимость  земель  поселений,  руб;  3
0
  -  удельные  затраты  на  освоение  и 
обустройство  земельного  участка,  руб/м
2
;  НП  -  норма  прибыли,  %;  К
к
  -  норма 
капитализации,  0,03;  Кф  -  коэффициент,  характеризующий  функциональное 
использование земельного участка; К
м
 - коэффициент, характеризующий местоположение 

 
225 
земельного  участка  в  общегосударственной,  региональной  и  местной  системах 
расселения; S - площадь земельного участка, м
2

Затраты  на  обустройство  земли  поселений  включают:  восстановительную  стоимость 
инженерной  подготовки  сооружений  и  магистральных  сетей  водоснабжения, 
теплоснабжения, электроснабжения, канализации, газоснабжения, дождевой канализации; 
стоимость  санитарной  очистки,  зеленых  насаждений  общего  пользования,  улично-
дорожной  сети,  местного  общественного  транспорта.  Общая  стоимость  земель 
конкретного  населенного  пункта  устанавливается  путем  суммирования  величин 
стоимости  по  зонам  данного  поселения,  которые  выделяются  с  учетом  следующих  фак-
торов: неоднородность функциональных качеств; доступность центра населенного пункта; 
расположение  мест  концентрации  трудовой  деятельности,  центров  общественного 
обслуживания,  мест  отдыха;  уровень  инженерного  обеспечения  и  благоустройства 
территории,  экологического  качества  территории,  развитие  сферы  обслуживания 
населения,  мест  приложения  труда;  наличие  историко-культурных  и  природных 
памятников. 
Объектами  оценки  земель  промышленности,  транспорта,  связи,  обороны  и  другого 
назначения за пределами границ поселении являются земельные участки, которые имеют 
фиксированные  границы  и  характеризуются  определенным  местоположением, 
природными  условиями,  физическими  параметрами,  правовым  и  хозяйственным 
режимами.  В  основу  оценки  указанных  земель  в  зависимости  от  их  функционального 
использования  положена  создаваемая  ими  земельная  рента.  Оценка  стоимости  земель 
промышленности, транспорта, связи, обороны и другого назначения за пределами границ 
поселений  как  составляющих  национального  богатства  страны  производится  по 
следующей формуле: 
 
где  С
эттс
  -  стоимость  земель  промышленности,  транспорта,  связи,  обороны,  руб;  Р  - 
земельная рента, которая создается за счет обустройства земельного участка, руб/га; К
к
  - 
коэффициент капитализации, соответствующий сроку капитализации земельной ренты на 
уровне  33  лет;  Кф  -  коэффициент,  учитывающий  функциональное  использование  зе-
мельного участка; К,, - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка; 
S - площадь земельного участка, га. 
Информационной  базой  оценки  земель  промышленности,  транспорта,  связи,  обороны  и 
другого назначения за пределами границ поселений являются сведения государственных 
кадастров  (земельного,  лесного,  водного),  землеустроительной,  лесоустроительной  и 
проектно-технической  документации,  данные  инвентаризации  земель,  данные 
государственной статистической отчетности, научных исследований. 
8.3 Оценка нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности.  
Понятие  «нематериальные  активы»  определено  в  Положении  по  бухгалтерскому  учету 
ПБУ 14/2000 «Учет нематериальных активов». Нематериальные активы предприятия - это 
объем  имущественных  прав  предприятия  на  объекты,  не  имеющие  материально-
вещественного («осязаемого») содержания, приносящие (или способные приносить) доход 
предприятию в течение периода, определяемого законодательством. 
Эти  имущественные  права  возникают  при  заключении  соглашений  о  создании  или 
приобретении объектов, не имеющих вещественно-натуральной формы. 
Законодательством  к  нематериальным  активам  отнесены  следующие  права,  приносящие 
доход и используемые в хозяйственной деятельности предприятия не менее одного года, 
которые возникают из: 
1) авторских и других договоров на произведения науки, литературы, искусства, а также 
объекты смежных прав, на программы для ЭВМ, базы данных и т.д.; 

 
226 
2)  патентов  на  изобретения,  промышленные  образцы;  свидетельств  на  товарные  знаки и 
знаки  обслуживания,  на  полезные  модели,  а  также  на  лицензионных  договоров  на  их 
использование; 
3) ноу-хау. 
Дополнительно к нематериальным активам законодательством отнесены: 
1) организационные расходы; 
2)  результаты  законченных  научно-исследовательских  работ,  опытно-конструкторских 
разработок, проектных работ; 
3) гудвилл (деловая репутация предприятия); 
4) интеллектуальная собственность. 
Интеллектуальная  собственность  -  категория  нематериальных  активов,  представляющая 
исключительные  права  на  результаты  интеллектуальной  деятельности  гражданина  или 
юридического  лица  и  приравненные  к  ним  средства  индивидуализации  юридического 
лица,  индивидуализации  продукции,  выполняемых  работ  или  услуг  (фирменное 
наименование, товарный знак, знак обслуживания и т.п.). Использование результатов ин-
теллектуальной  деятельности  и  средств  индивидуализации,  которые  являются  объектом 
исключительных  прав,  может  осуществляться  третьими  лицами  только  с  согласия 
правообладателя (статья 138 Гражданского кодекса РФ). 
В  зависимости  от  особенностей  правового  регулирования  интеллектуальную 
собственность можно разделить на три группы: 
1) результаты творческой деятельности, охраняемые патентным правом, - промышленная 
собственность,  включающая  в  себя  изобретения,  полезные  модели,  промышленные 
образцы,  селекционные  достижения;  средства  индивидуализации  юридического  лица, 
продукции,  выполняемых  работ  или  оказываемых  услуг  (фирменное  наименование, 
товарный знак, знак обслуживания); 
2)  результаты  творческой  деятельности,  охраняемые  авторским  правом,  -  произведения 
науки,  литературы,  искусства,  программы  для  ЭВМ  и  базы  данных,  топология 
интегральных схем; 
3)  результаты  творческой  деятельности,  относящиеся  к  смежным  правам,  -  правам 
исполнителей,  производителей  аудиопродукции,  видеопродукции,  телевизионных 
программ, радиопрограмм и тл. 
Методология  оценки  нематериальных  активов,  в  том  числе  и  интеллектуальной 
собственности, предусматривает достижение следующих целей: 
1)  дать  определение  понятий  «нематериальные  активы»,  «интеллектуальная 
собственность»; 
2) дать определения цены и стоимости применительно к нематериальным активам вообще 
и интеллектуальной собственности в частности; 
3)  разработать  процедуры  оценки  нематериальных  активов,  включая  интеллектуальную 
собственность,  которые  обеспечивали  бы  относительно  точную,  однозначную  оценку  в 
соответствии с законодательством, выработанными стандартами оценки и бухгалтерского 
учета; 
4)  обеспечить  основу  для  экономического  анализа  эффективного  использования 
нематериальных активов в целом и интеллектуальной собственности в отдельности; 
5) выработать основные принципы и критерии отчета об оценке нематериальных активов 
(и отдельно - интеллектуальной собственности). 
Так 
как 
объекты 
интеллектуальной 
собственности 
являются 
результатами 
интеллектуальной  деятельности,  т.е.  индивидуальны  и  уникальны,  то  в  каждом  случае 
требуется  конкретный,  пригодный  для  данного  случая  подход  к  оценке,  учитывающий 
юридические,  технические,  географические,  временные,  технические,  технологические, 
эргономические,  экологические,  художественные  и  другие  особенности.  Таким  образом, 
невозможно использование единого априори заданного для всех нематериальных активов 
и объектов интеллектуальной собственности метода оценки. 

 
227 
Основными  принципами  оценки  стоимости  интеллектуальной  собственности  и 
нематериальных активов в целом являются: 
1)  целевой  характер  оценки,  т.к.  невозможна  оценка  вообще,  на  любой  случай,  без 
определения ее цели; 
2) зависимость оценки от времени. Оценка интеллектуальной собственности справедлива 
только  на  дату  оценки  и  величину  стоимости,  полученной  в  результате  оценки 
интеллектуальной  собственности.  Она  может  меняться  в  зависимости  от  конъюнктуры 
рынка, технико-экономических и финансовых показателей работы предприятия и других 
факторов; 
3)  разбивка  процесса  оценки  на  стадии:  сначала  идентификация  (по  формальным 
признакам) интеллектуальной собственности; затем сбор и анализ первичной информации 
о  реальном  состоянии  интеллектуальной  собственности,  заключительный  этап  - 
собственно оценка стоимости интеллектуальной собственности; 
4) вторая стадия  -  сбор и анализ первичной информации,  может осуществляться в двух 
вариантах:  во-первых,  по  формальным  признакам  и  по  данным,  предоставленным 
оценщику  заказчиком,  и,  во-вторых,  по  основным  качественным  характеристикам, 
полученным иным образом; 
6)соответствие  базовым  критериям:  жизненный  цикл,  затраты,  обязательные  платежи, 
цены  и  объемы  продаж  товаров  и  услуг,  содержащих  объекты  интеллектуальной 
собственности,  денежные  потоки;  потоки  чистой  или  балансовой  прибыли  (для 
некоммерческих целей); 
7)  структура  интеллектуальной  собственности  и  других  нематериальных  активов, 
заключенных  в  рассматриваемом  соответствующем  товаре  или  услуге,  должна  отражать 
их удельный вес (долю), значимость относительно друг друга, с учетом всех стадий цикла 
создания и реализации товара или услуги (научный, производственный, коммерческий), в 
которых заложена интеллектуальная собственность; 
8) необходимость учитывать сложную структуру стоимости товара или услуги, созданных 
с  использованием  интеллектуальной  собственности,  которая  кроме  интеллектуальной 
собственности  (включенной  опосредованно)  включает  и  другие  секторы  (например, 
секторы  риска)  -  таким  образом,  необходим  учет  этих  секторов,  например,  при  помощи 
использования  соответствующих  весовых  коэ^Ьфициентов  при  определении  интег-
рального значения величины стоимости интеллектуальной собственности; 
9)  адресный  характер  оценки  -  полные  затраты  на  создание  и  реализацию  продукции 
(содержащей  интеллектуальную  собственность  или  основанной  на  ее  использовании) 
должны оцениваться на конкретном предприятии
10) необходимость согласования результатов оценки, произведенных разными способами, 
-  сложные  и  дорогостоящие  объекты  интеллектуальной  собственности  должны 
оцениваться несколькими методами с последующим согласованием результатов расчетов; 
11)  рыночная  стоимость  интеллектуальной  собственности  должна  рассчитываться  как 

жүктеу 5.01 Kb.

Поделитесь с Вашими друзьями:
1   ...   10   11   12   13   14   15   16   17   ...   24




©emirb.org 2020
әкімшілігінің қараңыз

    Басты бет